چه کسی این آگهی را گذاشته — و چرا برای شما مهم است؟

ما هر روز آگهی‌های فعال شیراز را رصد می‌کنیم. در ایندکس امروز ما، دست‌کم ۶۸٪ آگهی‌های فعال آپارتمان را بنگاه یا مشاور املاک گذاشته است، نه شخص مالک.

می‌گوییم «دست‌کم»، چون این عدد یک کف است: ما بنگاه‌ها را از روی نشانه‌های آگهی تشخیص می‌دهیم و بنگاهی که خودش را معرفی نکند، در آمار ما «شخصی» شمرده می‌شود. یعنی نسبت واقعی از این بالاتر است.

نکته‌ی اول: هرچه ملک گران‌تر، احتمال بنگاهی بودن بیشتر

این الگو تمیز و بدون ابهام است:

در بازه‌ای که بیشتر خانواده‌ها خرید می‌کنند (۱۰ تا ۲۵ میلیارد)، تقریباً سه آگهی از هر چهار از مسیر یک واسطه می‌آید. بالای ۲۵ میلیارد، چهار از هر پنج.

یعنی هرچه پول بیشتری روی میز می‌گذارید، احتمال اینکه طرف مقابلتان یک حرفه‌ای باشد که هر روز کارش همین است بیشتر می‌شود — و احتمال اینکه با خودِ مالک حرف بزنید، کمتر.

نکته‌ی دوم، و صادقانه‌ترین بخش این گزارش

یک باور رایج هست: «آگهی بنگاهی گران‌تر است.» ما این را آزمودیم و در بازار میانی درست از آب درنیامد.

هر آگهی را با مدل خودمان می‌سنجیم؛ مدلی که محله، متراژ، سن بنا، تعداد خواب، طبقه و امکانات را حساب می‌کند. بعد میانگین فاصله‌ی قیمت از ارزش تخمینی را برای دو گروه مقایسه کردیم:

در پرترافیک‌ترین بازه‌ی بازار — همان‌جا که بیشتر خریدارها هستند — آگهی بنگاهی و شخصی عملاً یک‌جور قیمت خورده‌اند. اختلاف کمتر از نیم واحد است؛ یعنی هیچ.

اگر فقط میانگین کل را نگاه می‌کردیم، عدد دیگری درمی‌آمد و می‌شد تیتر زد که «بنگاه‌ها گران‌تر می‌فروشند». اما آن اختلافِ کل ناشی از ترکیب بازار است نه رفتار قیمت‌گذاری: بنگاه‌ها در بازه‌ی گران متمرکزند، و در آن بازه همه‌ی آگهی‌ها بالای تخمین مدل‌اند. این را باز کردیم چون ترجیح می‌دهیم عددی منتشر کنیم که خودتان بتوانید بشکافید، نه عددی که به نفعمان باشد.

بالای ۲۵ میلیارد، هر دو گروه خیلی بالاتر از تخمین مدل‌اند (۲۹٪ و ۳۸٪). این بیشتر یعنی مدل ما در بازار لوکس ضعیف است، نه اینکه همه گران‌فروشی می‌کنند. آنجا به اعداد ما کمتر تکیه کنید.

پس مسئله‌ی واقعی چیست؟

مسئله قیمتِ آگهی نیست. مسئله این است که در آن صفحه، هیچ‌کس طرف شما نیست.

بنگاهی که آگهی را گذاشته دستمزدش را از معامله می‌گیرد و رابطه‌اش با فروشنده است. این نه غیراخلاقی است نه غیرقانونی — کار او همین است. اما یعنی وقتی شما از تهران زنگ می‌زنید:

• کسی کل بازار را به شما نشان نمی‌دهد. هر بنگاه فایل‌های خودش را نشان می‌دهد. برای دیدن همه‌ی بازار باید با ده‌ها بنگاه حرف بزنید.
• کسی به شما نمی‌گوید «این را نخر». جمله‌ای که یک مشاورِ واقعیِ خریدار باید بتواند بگوید.
• غیربومی بودن شما خودش اطلاعات است. طرف مقابل می‌داند شما دو روز در شیراز هستید و نمی‌توانید مقایسه کنید.

و یک مسئله‌ی کوچک‌تر اما واقعی: دست‌کم ۱۵۲ آگهی فعال، تکرارِ آگهی دیگری‌اند — ۱۳۶ ملک که هر کدام بیش از یک بار آگهی شده‌اند، با همان متراژ و همان قیمت. بازار بزرگ‌تر از آن چیزی به نظر می‌رسد که هست.

کاری که ما می‌کنیم

ما ضدِ بنگاه نیستیم؛ معامله‌ی شما هم در نهایت در یک دفتر دارای مجوز بسته می‌شود، با کد رهگیری و قرارداد رسمی. چیزی که فرق می‌کند این است که در آن میز، یک نفر کنار شما نشسته:

• مستقل از بنگاه: ما با همه‌ی بنگاه‌ها کار می‌کنیم، پس کل بازار را می‌بینید نه فایل‌های یک نفر را.
• آگهی‌های تکراری را حذف می‌کنیم تا فهرست‌تان واقعی باشد.
• پیش از هر تعهدی از ملک بازدید می‌کنیم و فیلم می‌گیریم.
• قیمت را شفاف می‌سنجیم و اگر عدد بی‌ربط بود می‌گوییم — حتی اگر یعنی معامله‌ای انجام نشود.